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重庆女首富吴亚军守得住龙湖吗?

文丨李登华
出品丨牛刀财经(niudaocaijing)

龙湖集团走过近30个年头,参与了房地产行业兴衰的整个过程,买过房子的人对这家公司不会陌生。

在当前地产业低迷的情况下,龙湖的财报数据表现还不错。

龙湖集团2022年中报显示,龙湖地产营业额同比增长56.4%,净利润74.8亿元,毛利同比增长20.1%。地产界人士对龙湖也多有溢美之词,甚至被称为是民营房企安全的最后一道防线。

作为集团的掌舵人吴亚军女士拥有了众多的光环。

最新的2022年胡润全球白手起家女企业榜单上,吴亚军排在首位。龙湖能够一次次成功地渡过艰难时刻,和吴亚军的领导能力分不开,也和她在地产界多年以来积累的经验分不开。

一、注定与地产的缘分

吴亚军出生在一个县城大院中。资料显示,她的父亲在供销社工作,母亲是一位裁缝,经常忙到很晚。

吴亚军中学时候的梦想是成为居里夫人,其文科成绩很有优异,尤其作文经常受到老师表扬。事情发生了变化,她在高考选择志愿时,放弃了擅长的文科,选择了逻辑思维更强的理工。1980年进入西北工业大学的的导航工程专业,对鱼雷控制系统有比较深入的研究。

毕业后吴亚军被分到重庆前卫仪表厂做了4年技术员,这个时候估计没人会想到,吴亚军日后的主业却是房地产。  

吴亚军和房地产行业产生关联是在1988年,那年她去了建设部城建司市建委主办的《中国市容报》做记者和编辑。有人认为,正是这段工作经历,让其逐渐了解房地产领域,并且有机会大量接触了房地产业高管,完成了最初的人脉积累。

吴亚军正式“下海”是1994年借助报社平台成立重庆佳辰经济文化发展有限公司,主做建材生意。第二年吴亚军夫妇再出资750万变更公司注册资本为1000万,并且几年后报社退出了股权。其中,吴亚军夫妇能在一年时间能搞来750万的资金来源未见公开说明。

同年,吴亚军开始涉足房地产,她和房地产的诸多故事也从这一年真正开始了。地产界的很大大佬如杨国强、许家印、宋卫平和孙宏斌们也都是在这段时间开启房地产业务的。

到了2003年,国内房地产行业这趟列车开始启动,让已经上车买过票的吴亚军迎来了事业快速发展阶段,也让她在未来获得了各种荣誉。这期间,吴亚军的商业头脑和经营能力得到了淋漓尽致地发挥。

二、掌舵龙湖度过多次危机

和众多的企业故事一样,龙湖也经历了多次艰难时刻。

吴亚军在此期间展示出来的韧性和“强悍”危机处理能力足以令人称赞。我们挑一些对龙湖来说重要的事件来进行梳理。

据了解,龙湖原来和花旗有过一笔4亿美元的贷款,当时龙湖正在筹划上市相关事宜,花旗提出用这笔贷款签对赌协议来换取龙湖的部分股权。

当时龙湖处境艰难,吴亚军不愿意稀释股权,最终未在协议上签字。通过吴亚军的努力,最终在2009年龙湖在香港联交所上市前如期归还了这笔贷款,龙湖也成为当年在香港上市规模最大的内地房地产公司。相比之下,恒大多次与外资在可转债上对赌,仍未能摆脱最终的危机。

2018年《财经》杂志的一篇文章称吴亚军滞留美国已经8个月。当时被曝出龙湖资金链紧张,拟发行的80亿债券被中止发行,133亿的借款需要归还;同时销售情况也不乐观,前四个月销量585亿元,同比下降了2.38%,与万科、碧桂园等房企差距被拉大。另外内部团队出现波动,高管频频出走。

龙湖又一次到了艰难时刻,吴亚军火速回国灭火,使得龙湖成功地度过了这次危机。

2022年8月,龙湖迎来一次重大的危机。8月9日网传龙湖存在大量商业票据“逾期”记录,或将破产,该消息最后被证明为谣言。10日瑞银发布报告《China Property and Property Management:How is developers' cash burn?》,将龙湖、碧桂园服务等企业的评级由“买入”下调至“中性”。

龙湖股价引发市场担忧出现暴跌,盘中跌幅一度高达19%,收盘报20.9港元,下跌16.4%,市值一天蒸发200亿港元,也创出自2019年高点以后的新低。

两天后,吴亚军展开行动,12日午间龙湖发布公告称,公司控股股东及主要股东选择以新股增持股份来代替收取2021年现金分红,这部分金额高达55.57亿港元,14日龙湖获得35亿港元的银团贷款。

至此,龙湖又在一次危机中安全着陆。

据了解,吴亚军曾在2021年12月对龙湖做过一次极限压力测试,结果是能抗住风险的。有分析认为,此次龙湖事件的大背景是地产行业负面情绪爆发,市场对民营地产信心正在流失,本已经低迷的房地产市场已经变得敏感。

对于经过大风浪的吴亚军而言,龙湖未来将面对的情况才是更为重要的。

三、龙湖集团发展存隐忧

老板是公司的灵魂,吴亚军的魄力也让龙湖这艘大船继续前行。

近日,吴亚军表示,房地产行业底部已经出来了。这是地产人的乐观还是吴亚军在表达捍卫龙湖的决心。有分析人士指出,龙湖集团未来仍存在诸多不利因素。

地产行业发展艰难。数据显示,今年1-6月,TOP100房企销售操盘金额为30564.7亿元,同比下降50.3%,除越秀地产外,重点30家房企上半年业绩均出现下滑,部分跌幅超过60%,部分企业目标完成度与去年同期比降幅大于20%。

据不完全统计,仅今年已有10多家知名房企陷入流动性危机。分析认为,房地产“黑铁时代”,房企拿地意愿、购房者信心层面都已发生较大变化。楼市分化加剧不可避免,如何完成当下的成去库存是个不小的问题。

政策方面利好暂时稳住了行业,但是行业修复需要一个漫长的时间,房地产行业或面临长期承压的情况。

行业趋冷,龙湖能够独善其身吗?

龙湖经营成色如何,对比财报数据,还是发现了一些问题。

首先,销售目标完成率在下降。数据显示,2021年上半年销售目标完成率为46%;2022年上半年该项数据为28.6%。卖房子仍然是公司收入的主要来源,占比仍然超过90%,且短期内难以改善。

其次,龙湖负债率在上升。2021年龙湖除预收账款后龙湖的资产负债率为67.4%,净负债率为46.7%,2022年上半年该项数据分别为68%和55%,呈现上升趋势。

第三,多元化业务规模总体较小。财报数据显示,上半年商业投资收入46.5亿元,同比增长26%;租赁租房收入11.8亿元,同比增长11%。从数据增长方面看还不错,但对于龙湖几千亿的版图里,占比仍然较低,短期难以贡献大量的资金。

资金方面,尽管龙湖安然度过了8月这次危机,但是被评级机构降级了,再想从海外获得融资的难度将成倍的增加。

尽管龙湖陆续公布获得国内的一些融资,距离龙湖未来的资金缺口有多少差距尚不得知。“三道红线”之下,地产企业主要靠销售回款,上半年销售目标完成度为26%,回款难度可想而知。

对于资本市场方面,龙湖集团股价从高点50.34港元已接近腰斩,从股价走势图中也能看出,突发事件对龙湖股价的伤害极大,这类情况未来是否还会出现尚待观察。同时,在当前的股价水平,龙湖从资本市场融资的能力依然大不如前。

不可否认,龙湖仍属于国内不错的民营房地产企业,掌门人吴亚军的危机处理能力也很强。但是面临当前行业景气度不高,市场信心层面脆弱,行业真正摆脱颓势仍需要较长时间。并且龙湖的财报数据也没有表面上那么漂亮,存在诸多问题,再加上未来融资能力也受限,龙湖集团的情况不能过于乐观。

如果未来再遇到危机,龙湖的境遇会怎样,吴亚军还能力挽狂澜吗?